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90后人口大雪崩!买房逻辑悄然变化, 5个预言关于未来十年的楼市……

首席财经官2019-06-07 10:53:21

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就在人口专家为“全面二孩”后的出生高峰出现在2017年还是2018年而争论时,国家统计局公布的最新数据显示:去年全国出生人口1723万人,比上年减少63万人。


打脸的声音啪啪直响!当时放开二胎后,比较公认的2017年出生人口预计是2000万+,实际上呢?不增反降!


被创建携程耽误了的人口专家梁建章,在他财新网的专栏文章里写到:现在看来,出生人口雪崩比我们预料的来得更早,也更加迅猛。


没错,他用了“人口雪崩”四个字……


因为要知道,这是85后人口高峰,叠加二胎累积需求释放的结果,这都挡不住人口下降的实际发生……


中国最近一个人口高峰,是1986-1990年。这5年的平均出生人口是2480万人,而90后平均出生人口只有1500万。


换言之,未来五年内,我们的出生人口将从1700万快速下降到1000万以下!

腰斩很快降临!


这意味着什么呢?


三年后,月子中心和月嫂都不紧张了。


五年后,幼儿园不再算是好生意了。


十年后,学而思辅导班就不行了。


十年后,养老金……你懂的,李小白不说了。


现在在帝都,生二胎需要的是1200万的三居室和1000万的学区房,而变化的苗头,三年后就能看到,所以2020年真将是一个奇妙的年份。


我建议国家应该给2016-2019生娃的这一代颁发荣誉勋章,扛下了所有的压力与怨念,怪不得总被“咪蒙们”收割“焦虑税”。



而最大的焦虑,自然就在买房上。


01

不吃不喝41年,只为90平米安身处


如果李小白说房价是影响中国人生育意愿一个重要因素,想必你一点也不会觉得过分。看看房价收入比就明白了。



所谓房价收入比,顾名思义就是房价与收入之比,通过这一指标,可以粗略评估普通居民家庭购房的难度。换句话说,房价收入比,衡量的就是一个家庭不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。


按照中国典型的三口之家,90平米标准面积,计算房价收入比,得出上面这张图。


房价收入比最高的是深圳,约40.7。什么意思?就是说,如果你在深圳的年薪达到了平均水平,不吃不喝在深圳买一套标准大小的房子,需要40.7年,在北京要33.4年,在上海要31.8年,在厦门要30.4年……


就算是在南昌这种弱省会城市,也需要10.3年。从国际标准合理水平3-7来看,在36个主要城市里,只有长沙、西宁、乌鲁木齐、沈阳、呼和浩特和银川6个城市还算“合理”。


注意,这个房价收入比计算的前提,是不吃不喝,且你的薪酬能达到平均水平。否则,呵呵。


当然李小白补充一句,超出合理水平的30个城市,并不意味着全都存在泡沫。原因在于,房价收入比衡量的是全体居民的购房难度,但实际上购房群体一般以中高收入者为主,越富裕的城市、人口流入越大的城市,房价收入比自然会更高。房价有没有泡沫还需更多数据分析,这里暂且不做讨论。


总之想说的就是,中国居,大不易。

 

02

变化悄然发生,买房必须关心这5个趋势

 

短期看金融,中期看土地,长期看人口,这是任泽平总结的“房价铁律”,关于房价在不同时期的参考指标。


而如今,90后人口断崖式下降,影响房价的长期因素近在眼前!


房价会跌吗?房价收入比会趋于平稳吗?想买房的可以再吗?甚至我还需要买房吗?李小白总结了楼市发展可能的几个预言,给中国房地产算上一卦。

 

一、关于城市


未来的一线城市一定是超级城市,二线城市一定是一线城市。



虽然买房人口在减少,但真实倒霉的只有人口净流出的那些三四线城市。


相反,北上深,将成为人才、资金等一系列资源的黑洞,源源不断地从周边地区汲取燃料,最终成为世界级的超级城市!所以,想在这些城市上车的,永远是越早越好。


现在的二线城市中,则最看好杭州。阿里巴巴的渗透帮助这个城市建立比较公平的竞争规则,一个城市的发展靠钱,靠人,但是归根到底靠的是规则。另外很重要的一点是,这个城市,像20年前的深圳一样,充满了梦想和希望。

 

二、关于房屋形态


今天我们已经看到,租赁市场的土地来源正越来越丰富——集体用地、小产权用地、农村宅基地等等形式,都加入到这块市场里来。中央强推租售并举,是未来五到十年的绝对主流。


所以,你千万不要忽略这次建行拿出来的租房贷款!虽然具体操作中似乎出现了一些诡异不合理的地方,但未来,银行可能会是租赁市场最大的主体,秒杀链家和各种开发商——正如今天银行才是开发商楼盘背后的真正金主一样。


用不了几年,一线城市所有的可销售类住宅,都散布在郊区,市中心的项目都是用来持有运营租赁的。

 

三、关于房产投资


租赁住房变多,房产投资会销声匿迹吗?当然不是。


租赁制度完善,租售最大程度同权,用户得到更多选择,市场变得更加自由,那么在房地产市场,房子的资本属性和居住属性都会更加显得自由化市场化。

很明显,对于租赁市场的房子来说,基本是居住属性;商品市场的房子,则资产属性更强。


从资产属性角度看,低档也就是我们所说的刚需档,价值直接受到租赁市场的冲击,影响最大;越高端的项目,稀缺性越大,资产属性也就最大。


所以,未来什么样的房子,资产增值保值属性更大?一定是高端项目——要么在地理位置上有极强的不可替代性,要么在社区环境、建筑品质、户型设计等等方面,存在独特性和排他性。


举个极端的例子,黄浦江边的汤臣一品就会作为上海滩的一大地标,变成一个“永不贬值的传奇”。

 

四、关于房产公司


从当前已经发生的情况来看,房地产自由无序的发展阶段彻底过去了。未来行业整体会趋于稳定,像链家这样依靠野蛮扩张、借助楼市大年强势逆袭的范例,迸发的可能性大大变低。


换句话来说,未来房地产行业里,惊喜会越来越少。


如果光看开发商的话,十年后可能就剩下50家——前25位都是3000亿以上,做业绩做规模做流水;后25位要么做代建,给前25的老大做施工,要么就是一个个项目公司,一家公司就做一两个项目,匠心死磕,出精品出标杆。中间是真空的,不会有其他开发商。


所以对龙头企业来说,投资公司属性将越来越强,只是他们投资的标的是土地,后端所有环节都会外包。极有可能的情况是,房企的龙头之争在万科、碧桂园和平安之间发生,万科靠标准化,碧桂园靠执行力,平安靠砸钱。


房企里唯一一个不稳定因素就是融创,因为融创确实不是按套路出牌的开发商,而它也正是这十年扩张的最快的,整整30倍。不知道现在摊上了乐视的孙宏斌,还能否再创奇迹。

 


五、关于买房人


下一代买房人会青睐哪些房子?看今天的香港就能知道。


土地越来越紧俏,容积率会越来越高,螺蛳壳里做道场的时代很快就会到来。别以为李小白刚才说什么高端项目投资属性更强,你就吓得不敢动手,以后只要足够有特色,90平米就可以叫豪宅了。


甚至说,户型压缩永无止境,压缩到某种程度就是替代,比如社区会所以后就可以替代房间的客厅属性。这也是为什么刚才我们提到社区环境。


总之,万科说楼市会迎来“白银时代”。并不是说房子不值钱了,白银本身还是一种贵金属,只是说相比黄金时代,靠房子赚钱的逻辑发生了变化。


所以正确的做法,当然就是看清变化,拥抱变化!


END


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